房價大跌的短期后果是災難性的：

       此文由泊頭環(huán)海特種工具機械廠轉載提供，我廠專業(yè)生產制造防爆工具,，防爆扳手等,。 近有消息稱，全國大中城市房價下跌了20%-30%左右,，中國企業(yè)債券發(fā)行的規(guī)模正在急劇擴大,。據統(tǒng)計，2012年3月,，包括房產公司在內的中國企業(yè)的債券發(fā)行額達到525億美元,，相當于3300億人民幣，創(chuàng)造了改革開放以后的企業(yè)債券融資的單月紀錄,。在這之前,，中國企業(yè)債券的單月 大發(fā)行額為455億美元，時間是2011年11月,。2012年3月,，建筑公司的債券發(fā)行規(guī)模也約為70億美元，為2011年3月的2倍左右,。

中國房地產開發(fā)公司的自籌資金一般在35%左右,，實際的自有資金一般低于20%,。商業(yè)銀行的信貸支持是房產企業(yè)融資的一個來源，尤其是2009-2010年的大規(guī)模信貸擴張使得房產開發(fā)商的信貸杠桿明顯提升,。

此外,，中國房產開發(fā)商與國外同類企業(yè)相比， 大的一個不同便是預售杠桿極大,，預售房款一般占到房產企業(yè)房地產開發(fā)總資金的40%以上,。中國商品房銷售的一級市場幾乎都是以預售形式完成的。在2010年來,，商品房竣工面積與銷售面積的比例大約為1：1.7,。這表明，開發(fā)商尚未開發(fā)卻已銷售出去的房產占到已投入資金開發(fā)好的現(xiàn)房的70%,，開發(fā)商需要至少占已投入的資金的70%以上的增量資金才能完成已售房屋的開發(fā)任務,。一般來說，購房者都是采用按揭方式而不是一次性付款的方式來支付房款,，由此可以判斷預售房款中至少有50%-60%的資金都是來自商業(yè)銀行,。因此，商業(yè)銀行的信貸支持乃是房產商的主要資金來源,。

房價大漲導致通脹惡化與泡沫膨脹,。目前來看，中國房地產泡沫如果繼續(xù)膨脹,，后果不堪設想,。因此，為了避免通脹惡化與泡沫膨脹到難以收拾的局面,，決策層不得不控制銀行融資總額,，緊縮信貸，采用嚴厲的房產調控政策,。在這種情況下,，各大商業(yè)銀行都大大降低了對房地產公司和一些地方政府的融資平臺（一般以各種擔保公司與金融機構的名義）的信貸支持。這是房產公司甚至是地方政府,，被迫通過發(fā)行債券來籌措資金的根本原因,。2012年3月，西安市和鎮(zhèn)江市的政府相關企業(yè),，即地方政府的融資平臺都發(fā)行了企業(yè)債券,。

根據美國與日本房地產歷史的經驗與教訓，房地產投資在中長期的經濟增長中的作用并不明顯,，甚至可以忽略,。但是，處于衰退周期之時,，房地產投資的萎靡不振將變成經濟增長的 大的負面沖擊因素,。在天津社會科學院出版社2011年出版的《世界金融五百年》中就談到,，日本經濟經過20世紀8、90年代的房產泡沫的高漲（與一般的觀點不同,，真實的情況是,，日本股市泡沫對經濟的打擊程度要遠小于房產泡沫的打擊），隨著房地產的衰敗,，日本經濟一蹶不振,，直到現(xiàn)在都沒有起色。

換句話講,，房地產沒有放大經濟增長的作用,，卻有放大經濟衰退的作用。究其原因,，在于信息不對稱現(xiàn)象,。商業(yè)銀行無論是給企業(yè)貸款還是給個人貸款，都不了解借款人的信用狀況,。也就是說,，貸款人與借款人在借款人信用方面的信息是不對稱的。在這種情況下,，金融機構很少會采用純粹的信用貸款方式貸款給借款人。金融機構一般都需要借款人以一定的資產作為抵押物來借款,。此即所謂的抵押貸款方式,。在房地產泡沫膨脹之時，房產價格節(jié)節(jié)上漲,，企業(yè)與個人所擁有的房地產的資產價值也隨之水漲船高,，商業(yè)銀行樂于拿房地產作為抵押物來貸款給企業(yè)或個人。但是,，房產價格一旦進入下降通道之時,，商業(yè)銀行便會十分謹慎，企業(yè)或個人將難以用房產作為抵押物來申請貸款,，因此整個銀行與信用體系中的信貸擴張水平便會大幅下降,，從而導致經濟緊縮。在經濟增長放緩甚至是蕭條之時,，房價的下跌將會嚴重放大經濟衰退的程度,。房地產在這個階段起到了一種金融放大器的作用。

在美國,、西歐地區(qū),，包括土地稅與房屋稅在內的房產稅是地方政府財政收入的主要來源， 高能占到地方財政收入的70%以上,。而在我國,，房產稅開征尚處于試點階段,，地方政府財政收入中的一個很大的來源便是土地出讓金以及各種其他與房地產相關的稅收。本質上,，地方政府以土地作為財務杠桿來獲取巨大收益,。土地出讓金僅僅是地方政府所獲得的直接收入。但由于土地拆遷成本越來越高,，而土地出讓金的支出均有明確規(guī)定,，因此土地出讓金對地方政府收入的提高作用并沒有我們所想象得那么大。就在房產泡沫膨脹 為嚴重的2010年,，全國2萬億的土地出讓金,，僅有1/3是政府的額外收入。地方政府在房地產開發(fā)上的收益主要是通過抬高土地價格,，從而使得地方政府通過相關企業(yè)作為融資平臺以土地為地方政府所有的核心資產來獲取銀行貸款,。簡單地講，就是地方政府用土地權益做抵押換取銀行貸款,。

隨著房產價格的下跌,，分以土地出讓金作為融資平臺還款來源的政府信貸將會巨大的償債風險，與此同時,，土地價格的下跌也將影響地方政府存量信貸的安全性,。然而，地方政府的收入降低,，支出卻具有極大的剛性,，難以下降。地方政府主要支出包括四個方面：機關與事業(yè)單位行政費,，教科文衛(wèi)事業(yè)費,，各種政績工程或面子工程，已開工的基礎設施建設項目,。其中任何一個方面都難以降低支出水平,。就拿高鐵、廉租房等各種基礎設施建設項目來說,，一般地方政府出30%,，剩下的70%或者是國家開發(fā)?6?7銀行的政策性貸款，或者是中央發(fā)放的建設補助,。面子工程的手法與此相同,。一旦銀行不支持貸款，這些大型項目或工程將變成爛尾工程,，那樣的話,，國家的損失將會更大。

因此,，目前房價下跌的幅度就快到了決策層與各地方政府所能承受的臨界點,。企業(yè)通過發(fā)行債券的方式進行融資也說明了企業(yè)目前的困境,。實際上，這些企業(yè)債券主要由保險公司和商業(yè)銀行持有,，換而言之,， 終的風險仍然是商業(yè)銀行承擔的。無論如此,，房產經濟土崩瓦解的惡果便是整個中國金融系統(tǒng)的崩潰,，到那時，人民幣購買力的下降程度是我們不能想象的,。在這種局面下,，決策層必然希望，房價既不要大跌也不能大漲,，讓房地產在目前的價位上橫盤整理才是 好的選擇,。至于地方政府，從國內外的歷史來看,，赤字財政與溫和通脹是一個可行的選擇,。由此看來，房產調控就像在鋼絲繩上跳舞,，如履薄冰,，如何讓房地產泡沫平穩(wěn)地軟著陸，對于中國經濟與每個中國人來說,，都是一件重于泰山的歷史性事件,。