房價(jià)大跌的短期后果是災(zāi)難性的：

       此文由泊頭環(huán)海特種工具機(jī)械廠轉(zhuǎn)載提供，我廠專業(yè)生產(chǎn)制造防爆工具，防爆扳手等。 近有消息稱，全國大中城市房價(jià)下跌了20%-30%左右，中國企業(yè)債券發(fā)行的規(guī)模正在急劇擴(kuò)大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年3月，包括房產(chǎn)公司在內(nèi)的中國企業(yè)的債券發(fā)行額達(dá)到525億美元，相當(dāng)于3300億人民幣，創(chuàng)造了改革開放以后的企業(yè)債券融資的單月紀(jì)錄。在這之前，中國企業(yè)債券的單月 大發(fā)行額為455億美元，時(shí)間是2011年11月。2012年3月，建筑公司的債券發(fā)行規(guī)模也約為70億美元，為2011年3月的2倍左右。

中國房地產(chǎn)開發(fā)公司的自籌資金一般在35%左右，實(shí)際的自有資金一般低于20%。商業(yè)銀行的信貸支持是房產(chǎn)企業(yè)融資的一個(gè)來源，尤其是2009-2010年的大規(guī)模信貸擴(kuò)張使得房產(chǎn)開發(fā)商的信貸杠桿明顯提升。

此外，中國房產(chǎn)開發(fā)商與國外同類企業(yè)相比， 大的一個(gè)不同便是預(yù)售杠桿極大，預(yù)售房款一般占到房產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)總資金的40%以上。中國商品房銷售的一級市場幾乎都是以預(yù)售形式完成的。在2010年來，商品房竣工面積與銷售面積的比例大約為1：1.7。這表明，開發(fā)商尚未開發(fā)卻已銷售出去的房產(chǎn)占到已投入資金開發(fā)好的現(xiàn)房的70%，開發(fā)商需要至少占已投入的資金的70%以上的增量資金才能完成已售房屋的開發(fā)任務(wù)。一般來說，購房者都是采用按揭方式而不是一次性付款的方式來支付房款，由此可以判斷預(yù)售房款中至少有50%-60%的資金都是來自商業(yè)銀行。因此，商業(yè)銀行的信貸支持乃是房產(chǎn)商的主要資金來源。

房價(jià)大漲導(dǎo)致通脹惡化與泡沫膨脹。目前來看，中國房地產(chǎn)泡沫如果繼續(xù)膨脹，后果不堪設(shè)想。因此，為了避免通脹惡化與泡沫膨脹到難以收拾的局面，決策層不得不控制銀行融資總額，緊縮信貸，采用嚴(yán)厲的房產(chǎn)調(diào)控政策。在這種情況下，各大商業(yè)銀行都大大降低了對房地產(chǎn)公司和一些地方政府的融資平臺（一般以各種擔(dān)保公司與金融機(jī)構(gòu)的名義）的信貸支持。這是房產(chǎn)公司甚至是地方政府，被迫通過發(fā)行債券來籌措資金的根本原因。2012年3月，西安市和鎮(zhèn)江市的政府相關(guān)企業(yè)，即地方政府的融資平臺都發(fā)行了企業(yè)債券。

根據(jù)美國與日本房地產(chǎn)歷史的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，房地產(chǎn)投資在中長期的經(jīng)濟(jì)增長中的作用并不明顯，甚至可以忽略。但是，處于衰退周期之時(shí)，房地產(chǎn)投資的萎靡不振將變成經(jīng)濟(jì)增長的 大的負(fù)面沖擊因素。在天津社會(huì)科學(xué)院出版社2011年出版的《世界金融五百年》中就談到，日本經(jīng)濟(jì)經(jīng)過20世紀(jì)8、90年代的房產(chǎn)泡沫的高漲（與一般的觀點(diǎn)不同，真實(shí)的情況是，日本股市泡沫對經(jīng)濟(jì)的打擊程度要遠(yuǎn)小于房產(chǎn)泡沫的打擊），隨著房地產(chǎn)的衰敗，日本經(jīng)濟(jì)一蹶不振，直到現(xiàn)在都沒有起色。

換句話講，房地產(chǎn)沒有放大經(jīng)濟(jì)增長的作用，卻有放大經(jīng)濟(jì)衰退的作用。究其原因，在于信息不對稱現(xiàn)象。商業(yè)銀行無論是給企業(yè)貸款還是給個(gè)人貸款，都不了解借款人的信用狀況。也就是說，貸款人與借款人在借款人信用方面的信息是不對稱的。在這種情況下，金融機(jī)構(gòu)很少會(huì)采用純粹的信用貸款方式貸款給借款人。金融機(jī)構(gòu)一般都需要借款人以一定的資產(chǎn)作為抵押物來借款。此即所謂的抵押貸款方式。在房地產(chǎn)泡沫膨脹之時(shí)，房產(chǎn)價(jià)格節(jié)節(jié)上漲，企業(yè)與個(gè)人所擁有的房地產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)值也隨之水漲船高，商業(yè)銀行樂于拿房地產(chǎn)作為抵押物來貸款給企業(yè)或個(gè)人。但是，房產(chǎn)價(jià)格一旦進(jìn)入下降通道之時(shí)，商業(yè)銀行便會(huì)十分謹(jǐn)慎，企業(yè)或個(gè)人將難以用房產(chǎn)作為抵押物來申請貸款，因此整個(gè)銀行與信用體系中的信貸擴(kuò)張水平便會(huì)大幅下降，從而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)緊縮。在經(jīng)濟(jì)增長放緩甚至是蕭條之時(shí)，房價(jià)的下跌將會(huì)嚴(yán)重放大經(jīng)濟(jì)衰退的程度。房地產(chǎn)在這個(gè)階段起到了一種金融放大器的作用。

在美國、西歐地區(qū)，包括土地稅與房屋稅在內(nèi)的房產(chǎn)稅是地方政府財(cái)政收入的主要來源， 高能占到地方財(cái)政收入的70%以上。而在我國，房產(chǎn)稅開征尚處于試點(diǎn)階段，地方政府財(cái)政收入中的一個(gè)很大的來源便是土地出讓金以及各種其他與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收。本質(zhì)上，地方政府以土地作為財(cái)務(wù)杠桿來獲取巨大收益。土地出讓金僅僅是地方政府所獲得的直接收入。但由于土地拆遷成本越來越高，而土地出讓金的支出均有明確規(guī)定，因此土地出讓金對地方政府收入的提高作用并沒有我們所想象得那么大。就在房產(chǎn)泡沫膨脹 為嚴(yán)重的2010年，全國2萬億的土地出讓金，僅有1/3是政府的額外收入。地方政府在房地產(chǎn)開發(fā)上的收益主要是通過抬高土地價(jià)格，從而使得地方政府通過相關(guān)企業(yè)作為融資平臺以土地為地方政府所有的核心資產(chǎn)來獲取銀行貸款。簡單地講，就是地方政府用土地權(quán)益做抵押換取銀行貸款。

隨著房產(chǎn)價(jià)格的下跌，分以土地出讓金作為融資平臺還款來源的政府信貸將會(huì)巨大的償債風(fēng)險(xiǎn)，與此同時(shí)，土地價(jià)格的下跌也將影響地方政府存量信貸的安全性。然而，地方政府的收入降低，支出卻具有極大的剛性，難以下降。地方政府主要支出包括四個(gè)方面：機(jī)關(guān)與事業(yè)單位行政費(fèi)，教科文衛(wèi)事業(yè)費(fèi)，各種政績工程或面子工程，已開工的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目。其中任何一個(gè)方面都難以降低支出水平。就拿高鐵、廉租房等各種基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目來說，一般地方政府出30%，剩下的70%或者是國家開發(fā)?6?7銀行的政策性貸款，或者是中央發(fā)放的建設(shè)補(bǔ)助。面子工程的手法與此相同。一旦銀行不支持貸款，這些大型項(xiàng)目或工程將變成爛尾工程，那樣的話，國家的損失將會(huì)更大。

因此，目前房價(jià)下跌的幅度就快到了決策層與各地方政府所能承受的臨界點(diǎn)。企業(yè)通過發(fā)行債券的方式進(jìn)行融資也說明了企業(yè)目前的困境。實(shí)際上，這些企業(yè)債券主要由保險(xiǎn)公司和商業(yè)銀行持有，換而言之， 終的風(fēng)險(xiǎn)仍然是商業(yè)銀行承擔(dān)的。無論如此，房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)土崩瓦解的惡果便是整個(gè)中國金融系統(tǒng)的崩潰，到那時(shí)，人民幣購買力的下降程度是我們不能想象的。在這種局面下，決策層必然希望，房價(jià)既不要大跌也不能大漲，讓房地產(chǎn)在目前的價(jià)位上橫盤整理才是 好的選擇。至于地方政府，從國內(nèi)外的歷史來看，赤字財(cái)政與溫和通脹是一個(gè)可行的選擇。由此看來，房產(chǎn)調(diào)控就像在鋼絲繩上跳舞，如履薄冰，如何讓房地產(chǎn)泡沫平穩(wěn)地軟著陸，對于中國經(jīng)濟(jì)與每個(gè)中國人來說，都是一件重于泰山的歷史性事件。